??中介资本并非是房租飞涨的罪魁祸首,租房市场的供求失衡才是根本原因;要平抑房租,房租管制会适得其反,更有效的方法是增加住房供给。

??《财经》记者 熊平平 俞琴 | 文  朱弢 | 编辑

??2018年的这个夏天,中国多个一线城市房租暴涨,引发公众关切。同时,各种租房金融新业态大有燎原之势,更令业界担忧。

??舆论场一度将矛头指向经营长租公寓的企业和资本,称资本贪婪,为了抢占租房市场,动用租房贷等金融杠杆,从房东手里高价拿房,在形成市场垄断后,将哄抬的成本和潜在风险转移至租客。一时间,部分中介企业几成过街老鼠。

??但事实果真如此吗? 

??《财经》记者调查发现,中国多数城市租房市场的供不应求导致房租结构性上涨,才是各方面更须正视的根本原因。比如,最近几年北京常态租房人数超过800万,但整个北京市目前不到200万套房屋可供租赁,供需缺口如此之大,房租上涨也就不足为奇。在这一根本性因素之外,部分长租公寓运营公司的擦边操作,仅是对房租加快上涨起到推波助澜的作用。

??冷静观察之下,因市场供需产生的问题,还是要用市场手段去解决。

??一方面,城市管理者可以动用公共政策工具,鼓励更多租房资源进入市场;另一方面,对于长租公寓、租房金融等新兴业态,监管部门不能因其存在风险就“因噎废食”。从商业或金融创新角度看,只要适度规范发展,这些创新尝试实际有利于盘活空置房源,促进租房供给,缓解供需失衡。同时,这些新尝试也为租房人提供一定杠杆下的融资,有利于提升房屋可得性。

??中国正处于城镇化过半后的关键时期,很多常住人口选择租房,应当是未来一段时间的常态。面对全国各地正在发生重大变化的租房市场和租房金融的各类新尝试,监管部门、行业企业和社会公众都需要全面冷静正视问题,以便找到解决问题的更好方案。

??——编者

??2018年夏天,北京800多万住房租客正经历着一场煎熬。三个月内,他们的房租上涨15%-40%,对有的租客来说,租金和水电支出超过收入的30%甚至40%,按国际租房指数标准,北京房租已经变得越来越不可负担。

??为何北京房租会突然飞涨?各方舆论将矛头指向经营长租公寓的企业资本,称资本贪婪,为了抢占租房市场,动用租房贷等金融杠杆,从房东手里高价拿房,在形成市场垄断后,将哄抬的成本转移至租客。一时间,部分租房中介企业成为过街老鼠,其负责人很快被北京市住建委等多个监管部门约谈。

??《财经》记者调查发现,长租公寓中介作为住房租赁市场的一环,或存在竞争性拿房,局部区域形成一家独大,在交易环节存在推高房租行为,但中介资本并非是北京房租飞涨的“罪魁祸首”,租房市场的供求失衡才是根本原因。供求失衡背后是北京市近年来“疏解整治促提升”行动减少租房供给,新增供给却没有跟上。

??房租关系民生,如何解决高房租难题?针对舆论提出的房租管制,多位专家持反对态度,认为房租管制后遗症很多,不符合市场规律,应从供求失衡的根本上找措施。如果租金持续上涨,会直接传导到CPI,带动诸多商品涨价,降低城市竞争力。更有效的方法是对症下药:增加住房供给。

??但在当前的北京人口控制政策框架下,治本之策难以推行。近日全 国 政 协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示,中央所提出严格控制特大城市人口规模,首先要控制的是功能,而非要控制人口。

??租房市场畸变

??孔奇、邢喜智、吴尧,三位在北京工作的年轻人,近来有一个共同的苦恼:房租上涨速度远超工资,每月要拿出近半薪水来“供养房东”,压缩生活成本或降低住房质量是三人无奈的选择。

??中国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,而在北京六环内,一间10平方米的单间便足以作为一名或多名北漂的容身之所。近三个月以来,北京房租飞涨,许多单间的月租相比去年同期上涨千余元。

??青海女孩吴尧毕业后留在北京工作,和大多数北漂青年一样,合租是最经济的选择。2017年,她与朋友租下了一套三居室,位于东三环外,80平方米,月租7800元。但最近吴尧注意到,同一个小区里的一居室标价已达7500元,二居室8500元,这让吴尧对下次续签感到恐惧。吴尧说,她所租住的三居室月租可能涨至近万元,“涨幅在3000元,一间房涨1000元”。

??在北五环外的天通苑,孔奇也在为房租感到焦虑。2017年8月,他以每月2700元租下一间带独立卫生间的小房间,今年7月合同到期打算续签时,他被房东告知要涨700元月租。

??从三环到六环外,近三月全北京城的房屋租金都在飞涨。根据《财经》记者随机采访的租户所提供的数据,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

??早在2012年,邢喜智便在六环外的昌平区租下一套一居室,六年未换。由于和房东熟识,每次续签合同时租金都只是微涨,到去年为止,月租还只是1800元。但今年7月,一下子涨到了2300元,是六年来涨幅最大的一次。

??邢喜智在房屋中介行业从业20年,他告诉《财经》记者,从未见过房租有过今年夏季的涨幅,“每年夏季都是房租调整期,但过去涨幅都较低,比如单间上年2400元,下年就2500元、2600元,年涨幅5%-10%”。

??北京房租到底涨了多少?官方统计数据较为保守,北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,当月在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。

??链家旗下贝壳研究院的报告显示,2018年7月租金环比涨幅为2.6%,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前七个月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。这一数据也与记者调查的情况存在出入。

??此外,诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大,2016年至2018年4月,北京租房均价大体在70元-80元/月/平方米之间波动,7月租金涨至90.12元/月/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均价同比上涨接近40%。

??为何不同机构房租数据差异如此之大?多位长期从事房地产数据研究的专家告诉《财经》记者,房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中,割裂分散,没有一家机构能够掌握整个市场数据,而各机构出于自己利益,倾向于公布对自己有利的数据和结论,而统计局数据采用抽样调查方法,亦不能全面反映全市的房租变化情况。

??作为特大城市,北京的房租上涨具有合理性吗?

??上海易居房地产研究院总监严跃进认为,租金是否合理,其实是要考虑房源的成本、租客的收入、适当的盈利等因素。对于北京来说,若是刚工作2年内的租客,其租房的租金应该控制在2000元以内;而对于工作5年内的租客,租金应该控制在3500元以内。此外,国际上对房租是否合理亦有通行标准,即房租水电支出占个人或家庭收入的30%,超过30%则家庭要承担巨大经济压力,如果继续上涨,房客会选择搬离。

??照此标准,飞涨后的北京房租对大部分房客来说都会超过30%。2017年北京市职工月平均工资为8467元,人均月租金为2795元,房租占比33%,经此轮上涨后,房租越来越难以负担。北漂女孩吴尧若是续租,房租将占到月薪的40%甚至更高,她决定搬到四环外,继续北漂生活。

??租金越来越难以负担,租售比数据却显示“北京租金还很低”。国际正常的租售比为1∶200-300,即一套房子200个至300个月可收回购房款,但北京的租售比却低至1∶800-900,即需出租近90年才可收回购房款。

??一面是低迷的租售比,另一面则是人们无法承受的租金,租房市场畸形态势尽显。

??中介的罪与非罪

??对于此轮房租飞涨的原因,当下舆论矛头指向租房中介,认为自如等中介企业为牟利哄抬了租金。

??恒大研究院副院长夏磊撰文指出,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。

??持此类观点的多是房地产开发商背景的研究院,为何指向中介资本?邢喜智给出自己的分析,如果房租涨得过高过快,从长远看,大量年轻人离开北京,商品房市场就会受到影响。

??舆论矛头指向的资本之一自如反驳了上述观点,贝壳研究院向《财经》记者提供了一份近期租金复盘报告,认为北京市当前的租金上涨是供给短缺、需求升级、政策监管等因素导致。

??据《财经》记者调查,自如、蛋壳等长租公寓参与方的确在线下有着激烈竞争,并且从房东拿房后转手,月租金差价有数百元至千元,在交易环节存在抬高拿房成本的情况。

??一位周庄嘉园业主告诉《财经》记者,小区刚交房时,各房屋中介蜂拥而至,接连打电话询问闲置房屋。一名中介称,在他们公司,员工分为两类,一类仅赚取传统的房屋中介费,一个月下来,薪水往往只有五六千元,另一些人不停打电话找房东拿房,然后与房东签署两至三年不等的委托管理合同,能够获得更高报酬。

??袁望买房后也迅速遭到中介“围猎”。去年底,他在南五环旁买了一套一居室公寓,今年2月就迅速被蛋壳公寓找到询问出租意愿,随后他以每月3600元的价格与蛋壳签订三年委托合同,此后两年每年涨100元。袁望称,虽不知自己房子的最终出租价,但周围相似户型一居室公寓月租已是4000元。

??60多岁的刘建国住在朝阳门外的工体西里小区,今年6月,他将同小区一套45平方米的一居室委托给自如三年,第一年租金5800元/月,此后两年每年涨100元,刘建国告诉《财经》记者,“自如租给一位山东人,租金是每月6500元。”

??此外,部分长租公寓利用金融杠杆抢占市场,也暴露中介资本背后的风险。8月20日,长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司宣布资金链断裂破产,租客以个人信用通过一家名为“爱上街”的第三方信贷机构获得资金,并一次性把全部租金给鼎家,租客再每个月还钱给贷款APP。如今鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要将欠款还清,而房东也未收到鼎家应给的剩余资金,准备收房。

??我爱我家(5.580, -0.11, -1.93%)前副总裁胡景晖曾表示,除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商用金融杠杆融资、以高出市场价20%-40%的价格争抢房源严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

??针对房屋租赁中介“哄抬租金抢占房源”行为,8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。之后,有中介企业亦承诺不涨房租,并拿出12万套(间)房源投向市场。

??但多位专家学者对《财经》记者表示,中介企业并不是北京房租飞涨的“罪魁祸首”,相反,房屋租赁市场的健康发展离不开长租公寓企业的参与,时下舆论中对中介企业的过度讨 伐值得警惕。

??中央财经大学经济学院讲师路乾告诉《财经》记者,市场上如果没有专业中介机构,房东自己需要投入如装修、维护、沟通等交易成本,这会降低房东的出租意愿。专业长租公寓中介进入后,降低了交易成本,中介与房东签订三年以上的委托合同,房东有稳定的租金收入,装修、维护、沟通成本、违约风险都省去了,同时,租客也获得优质、标准化的服务。这有助于增加租房市场供给。

??现实中也证明了路乾的分析。上海交通大学公共经济与社会政策系教授陈杰的研究表明,最初自如、蛋壳这类收购租房房源再统一代租的模式刚进入上海时,对上海租房市场租金起到降低作用。“因为增加了有效租房供给。”陈杰表示。

??中介企业在拿房价格基础上加价再转租,本就是长租公寓的盈利模式。但涨多少是合理的幅度?

??据贝壳研究院向《财经》记者提供的数据显示:自如一间房,拿房成本65%,装修成本7%,运营成本16.5%,税费3.5%,利润8%,即装修、运营成本合计占比23.5%,为第二大成本。据这一数据,一间月租3000元的房子,装修、运营成本就占据了705元。

??上海易居房地产研究院总监严跃进认为,装修过的公寓,家居和配套都不错,在原有房源基础上上涨500元-800元是合理的,但是若上涨超过1000元,就属于随意涨租了。

??国家行政学院教授竹立家表示,房屋租金上涨是由于出租房的市场需求巨大,尤其是在北京,大部分年轻人买不起房,只好进入租房市场。另外,即将出台房地产税的舆论甚嚣尘上,所以房东也在租房过程中可能考虑进了房地产税,把未来可能产生的这部分成本提前转嫁到了租户身上。

??据上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明介绍,很多国家针对房租有严格政策限制,比如租赁房屋需要在房产部门进行备案登记,并交纳一定比例的税收。房东不能擅自决定上调租金,如果涨房租,就要重新去房产部门说明涨价理由。

??根据中国现行的《商品房屋租赁管理办法》,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。但陈则明表示,中国目前的登记备案系统和相关基础体制建设并不完善,“在没有登记备案的情况下,有一点点消息,房租就上涨了,所以也可以说这轮租金上涨是房产税风声紧等原因引起的”。

??警惕房租管制

??高房租不仅仅是市场问题,更是民生难题。

??仅北京一城,就有862万人必须租房住。据北京社科院《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示,仅14.6%的流动人口在京买房,即剩余85.4%的流动人口必须靠租房来解决。按照北京市794万外来人口估算,有678万外来人口在北京租房。此外,在1359万京籍人群中,也有大量人口需要租房。

??高房租让数百万人不堪重负,“房租管制”成为多方专家和社会舆论的呼吁,希望政府通过各地住建系统制定房屋租赁指导价,一旦有中介突破指导价,便可监督举报。房租管制这一“见效快”的药方立即得到多方拥护。但多位经济学者明确反对这一药方,称“房租管制是回到计划经济时代”。

??上海交通大学教授陆铭对《财经》记者表示,房租管制有诸多后遗症,短期内会出现排队等房现象,进而滋生腐败,长期会出现房子品质下降,服务没有保障。

??路乾亦表示,如果采取房租管制,企业利润会被挤压,一方面很多企业会退出租赁市场,另一方面中介企业能够付给房东的租金也会降低,最终会限制供给。

??“管价格,在经济政策里面是比较差的一招,短期内平息统计上的高房租,但它只会从其他方面表现,并没有真正解决问题。”路乾说。

??租房是市场中刚需中的刚需,涉及民生,与其用行政命令管死,不如正确引导并放活,健康的住房租赁市场,大小中介充分竞争,不仅增加住房供给,还会保持房租在均衡价格区间内。

??相比较欧美,中国在住房租赁市场的制度建设起步较晚,2015年1月住建部提出鼓励、支持大力发展住房租赁市场,治理经验、法律制度缺失,一切都在摸索之中。

??路乾称,中介企业对住房租赁市场长远发展至关重要,在回报率相对有限情况下,政府可通过降税方式引导更多专业资本进入运营管理,对比国外,专业机构参与住房公寓运营的比率在美国约30%,日本则高达83%,而我们以青年公寓为代表的专业租赁运营机构市场渗透率不足10%。

??在陈杰看来,虽然租金管制不可行,但租金涨幅管制是可行的。可以强制性事前在租赁合同里约定租金涨幅每年不得超过一定幅度,比如上一年度CPI涨幅的2倍。德国2015年出台了《租金限制法》,为抑制租金过快增长,保护作为弱势群体的租客的利益,规定新租房屋的租金原则上不得高于“当地普遍可比租金”的10%。他认为,从德国经验看,租金涨幅管制,也有利于租房供应者的预期,这样可以稳定这一领域的投 资。

??8月29日,深圳市规划和国土资源委员会房地产业处人士表示,深圳市政府正在探索建立租赁价格管控制度,主管部门将推出“稳租金商品房”项目,控制房源租金年增减幅度不超过5%。首 个试点项目将于明年4月或5月正式推出,首批试点房源248套。

??但路乾认为,租金涨幅管制只有在与市场价相差不多时可能会有效果,如果相差太大,与租金价格管制是一样的,仍会有大量供不应求,最后导致许多优质住房退出市场,对租金涨幅机制需谨慎。

??为防止局部垄断的形成,陈杰建议,政府应该要求中介收储房源后主动报备和公示,在一个社区(三四个邻近小区)的房源中不得超过一定比例。

??这两年各种类型的租房贷款层出不穷,甚至很多国有银行都积极介入这个新业务,租房市场“金融化”。表面上租房贷似乎都合法合理,但一旦租房市场下行,长租公寓的快速扩张则可能因为资金链断裂导致公司倒闭,小型长租企业老板还会卷款而逃,租客提前支付的租金“消失”了,进而大量租房贷爆仓,租客和房东之间产生严重冲突,租房贷内在蕴含了相当大的金融风险。

??对此,陈杰认为,租房贷是新生事物,市场发展太快,也很复杂。他建议,政府要加紧研究租房贷的合法性和风险性。面对社会呼声,短期内或可以先暂停一下租房贷,摸清情况,让相关主体共同论证清楚这种业务的利弊及其风险的可控性后,再施行。至少要做到,保障租客在租房贷中的充分知情权和选择权,并建立健全风险防控机制。

??路乾指出,新的政策不能只是在既有政策上修补,而要考虑大幅修改已有的限制市场供给的政策。解决问题应该考虑更加市场化的方法,如增加土地与住房供给。

??治本之策

??多位专家表示,在交易环节中,中介多大程度推高了房租飞涨,目前没有数据和专门分析,难以定量,但他们都提及上涨的根本原因是租房市场的供需失衡。

??据北京市房地产协会统计数据,北京租房人数有862万人,当前有约150万套房屋在租赁状态当中,存在400万间以上的租赁缺口,巨大的供不应求是租赁市场的基本面。

??为何会有400万间如此之大的租赁缺口?因为很多农民工、不愿意在城六区租住高房租的白领等群体选择租住在了城中村、地下室、工业大院、街边店内,这些地方多属于政府名义下的违法建筑,不在官方统计之内。

??陆铭分析称,今年北京房租飞涨的重要原因就是近几年的拆违疏解人口行动,一方面拆违导致原本可容纳数百万人的住房供给消失,另一方面在耗费大量人力物力疏解人口情况下,2017年北京市人口仅下降2.2万人,“基本可忽略不计”,同时新建住宅方面远远跟不上拆违的速度,“房租飞涨在意料之中”。

??据《财经》记者调查,北京近年确实将城乡接合部的城中村、出租大院、工业区公寓拆除,腾退出大量空地,这些拆违后的土地仍在空置状态。

??白净秋是北京市大兴区旧宫镇南小街村民,曾拥有一栋4层楼房,36个房间出租给外来务工人员,白净秋近日告诉《财经》记者,她家的4层楼,以及村子,都已经拆除完毕,附近所有的城中村出租屋都不复存在。

??丰台区南四环外的久敬庄57号院,是该区著名的外地人聚集地,占地面积达145.4亩,其中有12万平方米的建筑供出租,租住总人数一度过万,在2017年9月份拆除。《财经》记者去年12月走访这里时,已经全部为废墟一片,周围只剩下数个商品楼小区,据《北京日报》消息,未来该区域将有道路等一批市政基础设施建起。

??这场拆违行动已持续多年,是北京市近年“疏解整治促提升”的重点工作之一,清理、拆除城中村违建、出租大院是这项工作的核心。

??2015年至2017年,北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米,每年实际完成的拆违任务接近比上年近乎翻倍。拆违行动仍在继续,据北京市发改委公布的数据,2018年前四个月拆违逾1640.9万平方米,完成全年计划41%,拆除量是去年同期的3.8倍。

??照此计算,2015年至2018-12-13,北京市累计拆违1.24亿平方米。若以北京最大的商住楼盘北京像素类比,简单计算,近三年间,拆违面积相当于177个北京像素。北京像素位于朝阳区和通州区交界,临近地铁6号线草房站,拥有9000多套房屋,总建筑面积约70万平方米,是北漂族最密集小区,住了近3万人,177个北京像素可居住近531万人。

??居住在原拆违建筑的北漂一族选择哪里居住?当前虽没有准确统计数据,据《财经》记者走访了解,他们主要有三个流向:离开北京、退到六环外更偏远区居住、租住附近商品楼房,其中,后者是大多数人的选择。

??短时间内租房需求上升,但房屋增量却非常有限。

??北京统计年鉴显示,北京2017年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,总计2671万平方米,相比较同一年拆除的5985万平方米违建,新增空间少于拆除数量,城市总空间是在净减少。

??中国房价行情网的一组数据也印证拆违对北京房租的重大影响,对比2017年7月与2018年7月房租数据,通州、昌平、大兴、房山、门头沟、石景山是北京同比房租涨幅最高六区,通州39.7%、昌平31.8%、大兴30.3%排在前三,这三区近年拆违数量也排在前列。

??“找到问题根本原因后,解决问题方式也很明晰,对症下药就好。”陆铭告诉《财经》记者,应该对并不涉及安全性问题房子立即停止拆除,即使存在安全隐患,应该治理隐患;同时,清理地下室、打击群租也毫无必要,由群租带来的其他问题,比如安全隐患、卫生等问题,应该以治理安全、卫生的手段去解决。

??路乾亦表示,要解决高房租问题,现实途径很多。

??首先,在集体土地上发展集体租赁性住房,比如深圳就将城中村的旧房子拿来改造,解决消防问题与建筑质量问题,因为集体土地价格低,房租也会便宜很多;

??其次,可允许一部分商业用地改成租赁性住房用地,商业公寓在北京非常多但是回报率很低,改造成租赁性住房也会提高其回报率;

??再次,北京有大量工业用地,诸多产业园产值很低,可改住宅用地,发展租赁性住房;

??最后,容积率也可改造,提高容积率,也是增加住房供给的方法。

??解决问题的方式很多,但所有的公共政策必须在北京人口疏解政策框架下考虑。按照北京的规划,2020年,全市常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。在这一政策目标指导下,北京近年采取了多种疏解人口方式,以房控人是一以贯之的政策选择。

??陈杰指出,一些大城市的政府乐见租金上涨,这样可以通过“市场调整机制”控制人口流入,由此,当地政府“调控租金的积极性不高”。

??“只要北京大的控制人口政策不改变,对增加供给的方案可能不会积极。”路乾说。

??陆铭告诉《财经》记者,从一开始,针对北京疏解人口政策就有各种批评、反思,“比如,2017年北京市动用如此多人力物力,结果仅仅让常住人口只少了2.2万,再加上北京出现税收负增长,反思一直在进行”。但就目前而言,北京市在控制特大城市人口的表述上并无改变,“疏解首都非核心功能”仍是主要政策目标。

??但如果大的人口政策不调整,高房租问题不会得到解决。陈杰表示,“租金失控比房价失控还可怕,会直接传导到CPI,带动诸多商品涨价,降低城市竞争力”。

??尽管北京市公开政策目标并无改变,但反思声音或已进入更高决策层。8月1日,针对当前特大城市控制人口政策,全 国 政 协经济委员会副主任杨伟民公开指出,在中央所提出的“严格控制特大城市人口规模”中,首先要控制的是功能,而非要控制人口;“城市”指的是中心城区,而非管辖区,也不是城区意义上的城市。

??在北京的租房者中,相当大的一部分属于“北漂一族”。杨伟民还指出,城市把所谓的外来服务业人口都赶走了,会导致高成本,“更严重的全局性的问题是,我国现在还是中等收入国家,但已经呈现未富成本高的状态”,对保持竞争力是十分不利的。